Logistikimmobilien: Extremer Mangel in den Städten
Amazon benötigt für sein Geschäft inzwischen riesige Lagerhallen, doch in Deutschland sind diese derzeit zumindest in der Nähe von Ballungszentren kaum zu bekommen. (Foto: Action Press)
Die Kunden wollen ihre Pakete am liebsten noch am selben Tag geliefert bekommen. Doch zentrale Lagerhallen und Verteilzentren sind für die Logistiker kaum noch zu bekommen – auch, weil Bewohner der Innenstädte diese nicht in ihrer Nähe haben wollen.
Gegen die Proteste der Anwohner ist selbst der größte Onlinehändler der Welt machtlos. Amazon wollte im Hamburger Stadtteil St. Georg eine Logistikzentrale eröffnen und unweit des Hauptbahnhofs im Berliner Tor Center 2500 Quadratmeter Fläche mieten. Der Bürokomplex ist 23 Stockwerke hoch und liegt an einer sechsspurig befahrenen Durchgangsstraße. Dennoch regte sich politischer Widerstand. SPD und Grüne sowie Bewohner des Viertels kritisierten das Vorhaben, weil man für die Anlieferung auch ihre benachbarten Tempo-30-Wohnstraßen nutzen würde.
Mitte Januar zog Amazon seinen Antrag auf eine Nutzungsänderung der Büroetage zurück. Mit Unterstützung der Hamburgischen Gesellschaft für Wirtschaftsförderung sucht der Onlinehändler jetzt nach einem anderen Standort in der Hansestadt. Eine größere Herausforderung dürfte es auf dem deutschen Immobilienmarkt kaum geben. Denn Logistik bringt nach allgemeinem Verständnis mit, was keiner haben will: verstopfte Straßen, verpestete Luft und Betriebslärm ab fünf Uhr morgens.
Unternehmen und Politik sollen gemeinsam eine Lösung entwickeln
Malte-Maria Münchow, Leiter An- und Verkauf von Spezialimmobilien (Einzelhandel, Hotel, Logistik) bei den Deka Immobilien, erlebt immer wieder, wie neue Ansiedlungen an „Widerständen von Bürgerinitiativen“ scheitern. „Jeder Konsument nimmt die logistische Leistung in Anspruch, und er erwartet wie selbstverständlich, dass das morgens bestellte Päckchen am Abend bei ihm ist. Dass man dafür aber eine Immobilie in seiner Nähe braucht, außerdem eine Lieferkette größerer und kleinerer Fahrzeuge, die von A nach B fahren, wird gern ausblendet. Logistik ja, aber bitte nicht vor meiner Tür!“ Kein Wunder, dass es an den nötigen Logistikflächen in oder nahe der City, wo die Ware kurz gelagert, schnell verpackt und für den Versand sortiert werden kann, „mangelt es ganz erheblich“, sagt Münchow.
Münchow ist Sprecher von Logix, der Interessensvertretung der Logistikimmobilienbranche. Diese macht jedes Jahr einen Umsatz von mehr als 230 Milliarden Euro und beschäftigt rund 2,9 Millionen Menschen. Doch in der Öffentlichkeit muss sie noch um Anerkennung ringen. Die Städte förderten den Individualverkehr und Wohnungsbau und drängten die Logistik zurück, obwohl sie dringend zentrale Flächen benötige, um die Wünsche der Kunden zu erfüllen. „Wir müssen die letzte Meile gemeinsam mit den Entscheidungsträgern in der Politik und in den Behörden entwickeln“, fordert Münchow. Es gibt viele leerstehende Büros und Einzelhandelsgebäude, alte Baumärkte oder Aldi-Filialen. „Warum nutzen wir diese Immobilien nicht als Paketdepots und schaffen neue Zuwege an den Tempo-30-Zonen vorbei?“
Nach der neu aufgelegten Studie „Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2015“ der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services sind in Deutschland in den vergangenen zwei Jahren jeweils knapp 3,5 Millionen Quadratmeter Hallenfläche neu gebaut worden. Der Großteil entsteht im Umland der Ballungsräume in geringer Entfernung zu den Autobahnen. „Rund 51 Prozent werden von Industrie und Handel in Eigenregie betrieben“, heißt es in der Studie. „Die restlichen 49 Prozent werden von Logistikdienstleistern genutzt.“ Der Online-Handel sei „ein wichtiger Treiber für neue Logistikflächen“. Der Anteil des E-Commerce an den gesamten Logistikneubauten liege seit 2010 zwischen 13 und 22 Prozent.
In Top-Regionen geeignete Grundstücke zu finden, ist nahezu unmöglich
Der Bestand an Lager- und Logistikgebäuden beläuft sich auf insgesamt 330 Millionen Quadratmeter. Aber nur 15 Prozent dieser Flächen erfüllen die Kriterien moderner Logistik, wie das Maklerhaus JLL in seinem „Logistikimmobilienreport 2015“ einschränkt. Damit reduziere sich der für Investoren grundsätzlich interessante Bestand deutschlandweit auf rund 55 Millionen Quadratmeter.
Neue Hallen entstehen in der Regel auf alten Flächen. Industriebrachen oder verlassene Kasernen werden in logistische Areale umgewidmet. Altstandorte werden abgerissen, die Böden oft aufwendig und teuer dekontaminiert und neu bebaut. „Die Grundstückspreise bewegen sich je nach Region zwischen 60 und 360 Euro“, sagt Amadeus Kurz, Leiter Central Services bei den Hermes-Töchtern HLGD/HTL (siehe Interview). „In Citynähe müssen wir mit mindestens dreistelligen Beträgen pro Quadratmeter rechnen.“ In den Top-Logistikregionen wie Hamburg, Ruhrgebiet, Frankfurt oder Berlin geeignete Grundstücke zu finden, die als Gewerbegebiete ganz neu ausgewiesen werden, ist nahezu unmöglich.
„Die Flächenkonkurrenz in den Großstädten ist sehr hart“, sagt Uwe Veres-Homm von Fraunhofer und Mitautor der Studie. Lange Zeit hätten sich die Logistiker vorrangig am Stadtrand angesiedelt. Heute bemühten sie sich – getrieben durch E-Commerce – auch um Standorte in direkter Nähe der Endkunden. Doch im Nutzungskonflikt mit Wohnen, Einzelhandel und Büro „zieht die Logistik meistens den Kürzeren“.
Lagerhallen und Verteilzentren sind bei Investoren gefragt
Selbst auf Land ist die Immobiliensuche „nicht leichter geworden“, erklärt Veres-Vomm. Denn die Bundesregierung hat beschlossen, die Flächenversiegelung einzuschränken und bis zum Jahr 2020 den täglichen Flächenverbrauch von heute rund 70 Hektar auf 30 Hektar zu reduzieren. Bei der Vergabe der knappen Flächen müssten die Bürgermeister die Nachteile (Verkehrsbelastung, Flächenintensivität) und Vorteile (Arbeitsplätze, Gewerbesteuer) einer Ansiedlung genau miteinander abwägen. „Eine durchschnittliche Logistikansiedlung schafft pro Hektar Grundstücksfläche 42 Arbeitsplätze und erwirtschaftet darauf eine jährliche Wertschöpfung von 1,8 Millionen Euro“, rechnet der Forscher vor.
Lagerhallen und Verteilerzentren sind außerdem bei Investoren gefragt. 2015 erwarben Altersvorsorgeeinrichtungen, Fonds und Versicherungen für 4,1 Milliarden Euro deutsche Logistik- und Industrieimmobilien. Das Transaktionsvolumen ist gegenüber Vorjahr um 14 Prozent gestiegen. „Das vierte Quartal hat mit 1,4 Mrd. Euro noch einmal die Marktdynamik unter Beweis gestellt. Noch nie wurde in Deutschland in einem Quartal mehr in die Assetklasse Logistik- und Industrieimmobilie investiert“, sagt Willi Weis, Leiter Industrieimmobilieninvestments bei JLL. „Und der Hunger nach modernen Flächen ist weiter relativ groß.“
Ob die rechteckigen Kisten optisch etwas hermachen, dürfte den Investoren mehrheitlich egal sein. Anders als Malte-Maria Münchow, der alle zwei Jahre den Logix-Award an Logistikimmobilien vergibt, die sich durch städtebauliche, ökologische und soziale Aspekte auszeichnen. Natürlich sind die Hallen „keine architektonischen Highlights“, wie Münchow einräumt, doch inzwischen werde mit Materialien und Farben gespielt und mehr auf Architektur geachtet als noch vor Jahren. 2013 gewann der Multicube der Pfenning Logistics in Heddesheim aus einem weiteren Grund. Als sich im Ort Widerstand gegen den Neubau formierte, gingen die Entwickler auf die Bedenken der Bürger ein und nahmen eine Reihe von Modifikationen vor, bis die Einwohner dem Projekt zustimmten.
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