Der aktuelle Logistikimmobilien-Seismograph zeigt, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien durch den Wachstum des E-Commerce-Segments weiter steigt. (Foto: Hermes)

E-Commerce ist bedeutendster Treiber für neue Logistikflächen

Der Einkauf per Mausklick gehört für den Großteil der Konsumenten zur Normalität. Vor allem Bekleidung und Schuhe sowie Elektronikartikel landen dabei häufig im digitalen Warenkorb. Aber auch Spielwaren, Medikamente, Möbel oder Heimwerkerbedarf werden zunehmend online vertrieben. Um rund 20 Prozent jährlich ist das E-Commerce-Segment allein in den letzten Jahren angewachsen und hat damit auch die Nachfrage nach neuen Logistikflächen angetrieben. Mit den Auswirkungen im Logistikimmobilienmarkt beschäftigt sich auch die Logivest GmbH. Ein Kommentar von Kuno Neumeier, Geschäftsführer der Logivest GmbH.

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Neubauflächen am häufigsten durch Handel genutzt

Kuno Neumeier ist Geschäftsführer der Logivest GmbH sowie der Logivest Concept GmbH.

Das zeigt auch der aktuelle Logistikimmobilien-Seismograph, der unter anderem die Nutzerstruktur neu entstehender Logistikflächen analysiert: Mit 38 Prozent Anteilen gegenüber dem Industriesektor mit 30 Prozent und den Logistikdienstleistern mit 31 Prozent ist der Handel in der Gesamtjahresbetrachtung 2016 die größte Nutzergruppe von Logistikneubauten. Diese Spitzenposition belegte der Handel bereits im Vorjahr 2015. Treiber der Logistikimmobilienneubauten für diese Nutzergruppe ist vor allem das boomende E-Commerce-Segment.

Logistikflächen werden aber nicht nur von den reinen Onlinehändlern verstärkt nachgefragt, sondern auch von Unternehmen, die E-Commerce als zusätzlichen Vertriebskanal zu ihrem stationären Handelsgeschäft betreiben. Dennoch, der Bedarf nach neuen und großzügigen Logistikflächen geht eher von den Internet-Pure-Playern aus – und stetig drängen neue Anbieter auf den Markt.

Weiterhin setzten Onlinehändler zur Lagerung ihres Sortiments und zur Bestellabwicklung nicht mehr nur auf Zentrallager in der Mitte Deutschlands. Zunehmend werden auch Regionallager nahe der Ballungszentren mit rund 2.000 bis 10.000 Quadratmeter Fläche aufgebaut, mit denen die Unternehmen einen hohen Flächenbedarf aufweisen. Ziel dieser Logistikimmobilienstrategie ist es, deutschlandweit kürzere Lieferzeiten zu erzielen.

Hohe Flächennachfrage auch bei Paketdienstleistern

Einhergehend mit dem starken Wachstum des E-Commerce erhöht sich auch die Anzahl der Paketsendungen von Jahr zu Jahr. Bis 2020 prognostiziert der Bundesverband Paket und Expresslogistik (BIEK) einen Anstieg der Kurier-Express-Paket-Sendungen (KEP) um 5,1 Prozent pro Jahr auf knapp 3,8 Milliarden Sendungen. Damit liegt die geschätzte Entwicklung deutlich über dem bisherigen durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 3,8 Prozent im Zeitraum 2000 bis 2015.

Das beeinflusst natürlich auch die Neubauaktivitäten auf dem Logistikimmobilienmarkt: Mit Abschluss des vierten Quartals verzeichnet der Logistikimmobilien-Seismograph mehr als 100.000 Quadratmeter Neubaufläche für die KEP-Branche. Damit wurden die Erwartungen von ca. 80.000 Quadratmeter neu entstehender Fläche für das Gesamtjahr 2016, noch deutlich überschritten.

Investiert haben KEP-Dienstleister vor allem in den Bau von mechanisierten Zustellbasen im direkten Umfeld von Ballungsräumen. Die Nähe zu den Endkunden machen vor allem neue Lieferkonzepte wie Same-Day-Delivery oder Zeitfensterzustellung notwendig. Denn die Kaufentscheidung orientiert sich neben dem angebotenen Sortiment, zunehmend auch an einer schnellen und zuverlässigen Lieferung der bestellten Produkte. Für KEP-Dienstleister sowie Onlinehändler gilt letztendlich: Wer die beste Logistik bietet, wird sich am Markt etablieren.

Region Niederrhein bleibt dynamischster Logistikstandort Deutschlands

In Summe weist der deutsche Logistikimmobilienmarkt in 2016 ein Gesamtvolumen von rund 3,3 Millionen neu entstandener Logistikfläche aus. Das Flächenvolumen aus dem Vorjahr 2015 mit rund 3,9 Millionen konnte dementsprechend nicht erreicht werden. Dennoch zählt 2016 mit 247 erfassten Logistikimmobilien-Baustarts ähnlich viele wie 2015 mit 251. Die leicht rückläufige Flächenentwicklung hängt vielmehr mit der Größe der realisierten Objekte zusammen. Wurden im Jahr 2015 eine ganze Reihe an Logistikimmobilien mit mehr als 100.000 Quadratmeter Fläche realisiert, so gab es in 2016 lediglich eine Ansiedlung mit vergleichbarer Größe in Werne, Nordrhein-Westfahlen.

Auskunft gibt der Logistikimmobilien-Seismograph auch über regionale Gewinner und Verlierer bezüglich der Entwicklung von Logistikimmobilien. Und das Jahresranking der Top-Logistikregionen zeigt: Mit ca. 435.000 Quadratmeter Neubauvolumen schafft es der Niederrhein zum zweiten Mal in Folge auf Platz eins im Standortvergleich. Platz zwei belegt die Region Rhein-Neckar mit knapp 320.000 Quadratmeter und Platz drei das Östliche Ruhrgebiet mit rund 285.000 Quadratmeter Neubaufläche. Die Regionen Rhein-Main und Schwaben hingegen, in 2015 hinter der Region Niederrhein auf dem Siegertreppchen, haben nicht an die Vorjahreswerte anknüpfen können und fallen auf den vierten und dreizehnten Platz zurück.

Besonders auffällig ist die fehlende Neubautätigkeit in der Region Donau. In 2015 noch auf dem vierten Platz der Top-Logistikregionen, fällt der Standort im aktuellen Ranking auf den letzten Platz. Auch Koblenz und Nürnberg liegen deutlich hinter ihren Vorjahreswerten. Insgesamt zeigt die regionale Verteilung neu entstandener Logistikflächen eine deutliche Fokussierung auf den süd- und westdeutschen Raum – sowohl bezüglich der errichteten Flächen als auch der Objektanzahl.

Mit Abschluss des vierten Quartals verzeichnet der Logistikimmobilien-Seismograph mehr als 100.000 Quadratmeter Neubauflöche für die KEP-Branche. Investiert haben KEP-Dienstleister vor allem in den Bau von mechanisierten Zustellbasen im direkten Umfeld von Ballungsräumen.